24. Можно ли выселить нерадивого жильца и собственника из знания по ЗУЕС? И если можно, то какова процедура?
Институт выселения собственника этажа или части этажа в здании в режиме этажной собственности является чрезвычайно эффективным инструментом в руках кооператоров для обеспечения порядка и разрешения разного рода споров в здании. Однако многие об этом не знают или недооценивают, поэтому используется относительно редко. Ситуация усложняется еще и тем, что условия и порядок выселения собственника из здания регулируются несколькими нормативными актами: ст. 45 и 46 Закона о собственности (ЗС), ст. 11, п. 1, т. 10, с. «Е», ст. 17, п. 2, поз. 2, арт. 33, п. 2, поз. 2, арт. 38, п. 3 Закона об управлении этажной собственностью (ЗУЕС), а также ст. 235 ЗЗД. Такая фрагментация нормативных актов затрудняет понимание этого ценного и эффективного института управления этажной собственностью. Цель данной публикации - познакомить граждан с условиями, при которых и как можно применить эту последнюю меру для ограничения прав собственности.
1. Предпосылки для выселения собственника из здания:
Прежде всего, следует обсудить материальные предпосылки, при которых собственник может быть выселен из здания. То же описано в ст. 45, п. 1 ЗС. Это:
(а) когда владелец использует или позволяет использовать свои помещения таким образом, чтобы подвергать здание опасности пожара или значительного ущерба.
б) если он систематически нарушает правила или решения общего собрания в отношении внутреннего порядка в здании или нравственности.
Сравнение двух групп предпосылок показывает, что их предметом является такое поведение, которое является нетипичным, особенно не имеющим ничего общего с нормальным и сознательным сосуществованием в этажной собственности.
В первую группу входят действия, направленные на здание, т.е. поведение, создающее риск повреждения или потери имущества. Поведение, создающее опасность пожара, может быть самым разным. Также повреждения могут быть любого характера - на крыше, конструкции и фундаменте здания, на различных сооружениях и т. Д. В обоих случаях о существовании такого поведения можно судить из конкретной фактической ситуации. Дело в том, что закон не требует, чтобы такое поведение привело к возгоранию или нанесению ущерба, чтобы инициировать выселение владельца. Достаточно определенного поведения, чтобы создать реальную опасность причинения вреда.
Ко второй группе относятся действия, которые в основном направлены на обеспечение порядка и спокойствия в доме. Если с первой группой действий все относительно ясно, большинство проблем возникает именно при применении ст. 45, п. 1, стр. «B» Закона о собственности. Эти проблемы возникают в основном из-за существующей неясности в законе относительно того, что составляет «систематическое нарушение» и какое нарушение подлежит наказанию. Эти вопросы были решены в судебной практике.
Чтобы нарушение было систематическим, поведение владельца должно быть однотипным и не менее чем трёхкратным (три нарушения правил или три нарушения хороших манер). Однако я считаю, что здесь следует поставить временное ограничение, т.е. для того, чтобы было уместно, что такое поведение нашло свое выражение за относительно короткий период времени (например, шуметь почти каждую ночь, а не один раз в год). Только когда присутствуют все три предпосылки, т.е. поведение единообразно и выполняется не менее трех раз за короткий период, можно говорить о систематике.
Кроме того, для того, чтобы нарушение было рассмотрено, необходимо, чтобы имущество собственника вело себя вопреки правилам внутреннего распорядка в здании, с решением общего собрания о правилах внутреннего распорядка. или с хорошими манерами. Это означает, что основанием для выселения собственника является одно из его фактических действий или признание такого действия лицом, за которое собственник несет ответственность. В связи с этим не имеет никакого юридического значения поведение владельца вне здания или моральная оценка соседей личности или поведения владельца в целом.
Часто органы управления этажной собственности прибегают к процедуре выселения собственника из здания, когда у последнего имеются неоплаченные обязательства по управлению, содержанию и/или ремонту общих частей. Причина в том, что каждый владелец обязан нести эти расходы, поскольку это обязательство прямо вытекает из ЗУЕС и в большинстве случаев предусмотрено в Правилах внутреннего порядка в здании, а количество конкретных обязательств и сроки их выполнения устанавливаются. определяется решением общего собрания. Исходя из этого, менеджеры предполагают, что неуплата более трех ежемесячных денежных взносов является систематическим нарушением и может быть выселен собственник. Однако по большей части прецедентное право придерживается противоположного мнения. Большинство судов разделяют понимание того, что в рамках ст. 45 ЗС подпадают только действия, связанные с нарушением общественного порядка, порядка в здании и воспитанием, но не с невыполнением денежных обязательств. Таким образом, они соглашаются с тем, что взыскание причитающихся этажной собственности сумм должно производиться в предусмотренном для этого порядке, и выселение собственника из-за невыплаченных обязательств не применяется.
2. Кто может быть выселен из здания в порядке ст. 45 ЗС
Согласно ст. 45 и ст. 46 ЗС, из здания может быть выселен только владелец этажа или части этажа (отдельного участка), который совершает определенные противоправные действия. С другой стороны, ст. 11, п. 1, т. 10, с. «E» ЗУЕС предусматривает, что по ст. 45 ЗС на срок до трех лет может быть выселен не только владелец, но также пользователь и жилец. Вопрос здесь в том, существует ли конфликт между двумя положениями и к каким лицам может применяться рассматриваемая санкция. На мой взгляд, эти два положения скорее дополняют друг друга, чем противоречат друг другу. Что касается управления этажной собственностью, ЗС является общим для ЗУЕС, поэтому особый закон должен иметь преимущественную силу, и адресатами рассматриваемого ограничения следует считать не только владельцев, но также пользователей и жильцов.
Дополнительно этот тезис можно проверить, исследуя обязательства, в случае невыполнения которых применяется данная санкция, и лиц, на которых распространяются эти обязательства. Из редакции ст. 45 ЗС, можно увидеть, что выселение может происходить, когда существует опасность причинения ущерба другим участкам или общим частям здания, когда в собственности проводятся действия, которые вызывают большее беспокойство для других, чем обычно, когда нарушаются хорошие манеры, не выполняются решения Общего собрания или положения Правилника внутреннего распорядка. Все описанные действия совпадают с обязательствами собственников по ст. 6, п. 1, поз. 2, 4, 7, 8, 20 и др. от ЗУЕС. Согласно п. 2 и п. 3 того же положения, однако эти обязательства несут как пользователи, так и жильцы здания. Таким образом, поскольку одни и те же лица совершают одно и то же поведение, было бы нелогично и неоправданно наказывать только некоторых из них, а других оставаться безнаказанными за несоблюдение.
Это мнение подтверждается и чисто рациональными аргументами. Например, если арендатор на отдельно стоящем участке систематически нарушает общественный порядок или создает риск пожара или значительного ущерба, будет гораздо быстрее и эффективнее выселить арендатора, чем привлекать арендодателя к ответственности за доступ к собственности. Фактическому нарушителю.
Из вышеизложенного следует, что не только собственник, но и пользователь и житель могут быть выселены из здания в режиме этажной собственности на основании ст. 45 ЗС. Поскольку и предварительные условия, и процедура отзыва практически одинаковы, независимо от того, является ли он владельцем, пользователем или жильцом, ниже в статье мы будем говорить только об выселении владельца и явно укажем различия, когда дело доходит до пользователя или обитателя.
Процесс выселения собственника проходит в два этапа: первый — в этажной собственности, а второй - в суде.
1. Проведение процедуры в этажной собственности.
Выселение собственника из здания на практике представляет собой лишение лица права пользования своим имуществом, т.е. это ограничение права собственности, которое допускается только в крайнем случае. Таким образом, закон требует, чтобы правонарушителю был предоставлен последний шанс исправить свое поведение, прежде чем он будет наказан. В связи с этим ст. 45, п. 2 ЗС гласит, что собственник выселяется только после того, как управляющий письменно предупредил его о том, что он будет выселен из имущества за допущенные нарушения, и после этого предупреждения нарушения не были прекращены. Это означает, что предупреждение инициирует процедуру выселения владельца и является её обязательным элементом, без которого все последующие действия были бы незаконными.
Прецедентное право предъявляет ряд конкретных требований к предупреждению, чтобы считать его уместным и способным привести к желаемым правовым последствиям. Во-первых, то же самое должно быть в письменной форме и выдано управляющим, поскольку он отвечает за контроль за соблюдением внутреннего порядка в здании. Далее, нарушение, подлежащее наказанию, должно быть подробно описано, а не в целом. Недостаточно указать, что владелец, например, в принципе не соблюдает нормы внутреннего порядка, закона или морали или что он не выполнил обязательства в соответствии с конкретной статьей закона. Правонарушение должно быть индивидуализированным, то есть должны быть указаны конкретные действия владельца, время и место совершения, а также другие индивидуализирующие особенности. Отсутствие детализации будет препятствием для оценки как наличия системного нарушения, так и наличия нарушения в целом, что в дальнейшем приведет к незаконности всей процедуры. Наконец, владельцу следует прямо сказать, что, если он не прекратит нарушать, он будет выселен из здания на срок до трех лет.
При получении предупреждения заканчивается первый этап процедуры в этажной собственности. Его дальнейшее развитие полностью зависит от поведения хозяина. Если же нарушение прекращается, процесс выселения не может быть продолжен, а если это произойдет, то будет нарушение закона.
В случае, если предупреждение не учтено и противоправное поведение продолжается, проходит второй этап процедуры, а именно проведение общего собрания, на котором принимается решение о выселении собственника из здания.
Для общего собрания, которое должно принять решение об отстранении собственника, применяются общие правила созыва, проведения и принятия решений. Специфика в данном случае идет в двух направлениях. Во-первых, общее собрание не может принять решение о выселении собственника из-за нарушений, не указанных в предупреждении. Если это разрешено, действие будет незаконным, потому что к владельцу будут применены санкции, поскольку он не сможет исправить свое поведение, т.е. первый этап процедуры не проводится. Вторая особенность собрания - для принятия решения необходимо квалифицированное большинство. Согласно ст. 17, п. 2 ]ЗУЕС решение о выселении жильца принимается большинством в 75 процентов от идеальных частей общих частей. Когда владелец или пользователь выселяется, большинство должно составлять 75 процентов идеальных частей общих частей, оставшихся после вычета идеальных частей владельца или пользователя, которые в то же время не участвуют в голосовании. Сравнение двух большинства показывает, что для выселения жильца требуется больше голосов, чем для выселения владельца или пользователя. Это решение законодателя свидетельствует о некоторой несправедливости, поскольку за одно и то же нарушение одно лицо может быть более легко наказано, чем другое.
Решение о выселении из здания может быть обжаловано в суд в течение 30 дней с момента оглашения протокола собрания. Жалоба может быть основана на процессуальных нарушениях при созыве и проведении собрания, а также на том, что нарушение не было совершено, что не было направлено предупреждение, что описанные в предупреждении нарушения отличаются от указанных в решение общего собрания. В случае отмены судом решения общего собрания процедура выселения собственника прекращается и должна быть начата сначала. Однако, если оно подтверждается, это завершает процедуру в этажной собственности и начинает процедуру в суде.
2. Проведение процедуры в суде
Решения общего собрания недостаточно для выселения собственника из здания. Поскольку эта санкция ограничивает его право на собственность, ее применение должно быть санкционировано судом. Для этого нужно обратиться к тому же с просьбой удалить конкретного человека из здания. В прецедентном праве возникает проблема с процедурным порядком, в котором это может быть сделано.
Согласно ст. 46, абз. 2 ЗС на основании вступившего в силу решения общего собрания управляющий орган этажной собственности может потребовать выдачи исполнительного листа по ст. 410 Гражданского процессуального кодекса путем подачи специального заявления. Некоторые суды страны удовлетворяют такие заявления и издают исполнительный лист, предписывающий владельцу освободить свою собственность на определенный период. Если собственник подает возражение, подается иск об установлении наличия оснований для выселения объекта недвижимости. Однако другие суды, в том числе Софийский городской суд, считают, что процедура, предусмотренная ст. 410 Гражданского процессуального кодекса неприменима при выселении собственника из здания, так как то же самое предусмотрено для исполнения денежных обязательств, утверждая, что надлежащий процессуальный порядок осуществляется путем подачи иска. Исходя из этого, заявления по ст. 410 ГПК отклонены определениями, которые обжалованию не подлежат.
В дополнение к порядку производства в суде может быть вынесен приговор о выселении собственника из здания. В этом разбирательстве обе стороны должны доказать свои утверждения и возражения. В случае признания иска обоснованным суд выносит решение о выселении собственником имущества на определенный срок.
После вступления в законную силу решения суда собственник обязан освободить объект недвижимости. Если он не сделает этого добровольно, орган управления может обратиться к судебному приставу, который принудительно снимет собственника с принадлежащего ему объекта.
