- Адрес
- Бургас, България
Maxim Kurennoy
Всем привет. Будучи профессионалом (архитектор, частный инвестор в недвижимость (Москва / С.-Петербург с 2001, Берлин (Германия) с 2012), консультант и стартапер) рынка недвижимости - хочу предостеречь уважаемых валильщиков от некоторых опасных заблуждений. Буду писать по мере накопления вопросов, всегда готов ответить тут и лично.
Тема №1 - оставлять или продавать квартиру в РФ?
Очень тезисно.
Аргументы за "оставить" в основном эмоционального плана: будет куда вернуться, жаль отдавать за полцены и т п. Это ошибка, друзья! И вот почему:
1. Стоимость недвижимости в РФ неуклонно снижается (по разным оценкам) примерно с 2011-2014 годов (есть радикальное мнение, что пик был вообще в 2008 и я с ним склонен согласиться). В долларах США она упала с пика примерно в 3-4 раза и это не предел. По идее - сейчас нет драйверов роста, а значит - дальнейшее снижение.
2. Стоимость владения (налоги, исчисляемые теперь по кадастровой - зачастую завышенной - стоимости), содержания (коммуналка, отчисления на капремонт) и извлечение прибыли (налог на доход от сдачи) - напротив растет. И будет расти дальше - государству нужны деньги.
3. Спрос на недвижимость (покупка либо аренда) падает - нет денег купить и нет клиентов арендовать (экспаты уехали, а местные придирчиво выбирают из многочисленных предложений).
4. Предложение растет - строят (вернее, достраивают) много, на рынок выходит все больше вторички (вторые "арендные" квартиры).
5. В недалеком будущем может возникнуть парадоксальная ситуация: даже гипотетический доход от аренды не перекроет расходы на содержание недвижимости. Это будет катастрофа, так как цена активу, не способному генерировать прибыль, но лишь убытки - ноль.
6. Драйверами катастрофы выступят банки (залоговая недвижимость и ипотека, которую перестали платить вконец обедневшие ипотечники) и наиболее прозорливые частники (инвесторы, державшие пулы арендных квартир на самых лакомых рынках (Москва и С.-Петербург)); они начнут буквально скидывать квартиры, давая большие скидки - и это обвалит рынок. За ними в попытках "продать пока не поздно" последуют остальные, вот только покупателей уже не будет. Этот сценарий гипотетически-апокалиптический, но его вероятность далеко не нулевая.
7. Если вам повезет и вы успеете продать до катастрофы, не забывайте о том, что даже для того, что бы с вами начал разговаривать потенциальный покупатель (заметил ваше предложение на рынке), ваша цена должна быть на 10-15% ниже среднерыночной. И это не та цена, по которой пройдет сделка, а лишь точка, от которой с вами начнут торговаться вниз - а это минимум еще столько же. Итого - для гарантированной продажи сейчас вам нужно дать итоговую скидку под 30% от рынка (именно от рынка, а не от ваших фантазий или цены квартиры 5 лет назад). Говорят, что при срочной продаже бывает и 50%.
8. Допустим вы удачно переехали, закрепились на новом месте и решили наконец продать свою квартиру в РФ, рассчитывая на вырученные деньги купить новую тут. Сюрприз (для многих все еще сюрприз)! Государство возьмет с вас, как с нерезидента, 30% от стоимости продажи (не прибыли). Внимание: никаких законных способов не платить этот налог, если вы пробыли в РФ менее 183 дней в календарном году, на который пришлась продажа вашей квартиры - нет. Скрыть сей факт можно пробовать, но если откроется - придется налог заплатить, плюс возможно штраф, плюс возможно уголовка за уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере. Можно конечно подарить близкому родственнику, и он продаст лишь с 13% налогом (или вообще без него, но через 3 (или 5, не помню точно) лет), но как он переведет деньги вам и как вы докажете их легальность на вашей новой родине? И где гарантия, что увидев всю эту активность (а увидеть ее при желании легко), государство (суд) не признает сделку "дарения" фиктивной и не отмотает все назад?
9. Если не продавать и держать до последнего, то как вы будете извлекать прибыть? Кто будет следить за вашей квартирой, и что вы сможете сделать с жильцами, которые просто перестанут вдруг платить и отвечать на звонки, дистанционно? И да, не забудьте - с аренды тоже надо платить 30%, как доход нерезидента. Про сдачу "вчерную" в приличном обществе не говорят, уж простите.
Еще многие, спрашивающие совета и описывающие свои исходные данные, считают в числе активов "квартиру, которую можно продать (или даже легко продать) за ХХХ денег". Дружеский (и профессиональный) совет: не обманывайте себя и разделите ваши ХХХ надвое - получившаяся цифра будет гораздо ближе к реальности. Недвижимость - сложный, дорогой и низколиквидный актив, доступный не более чем 5-10% мирового населения или профессиональным инвесторам. То, что происходило в Москве и других крупных городах в период с 2000 по 2010 гг - это аномалия, такого больше не повториться (или не повториться до тех пор, пока цены не упадут буквально до нуля). Пересидеть вряд ли удастся, ваша собственность не защищена (реновация, привет) - и тем более трудно будет ее защитить тем, кто к тому моменту свалит.
Вывод: продавайте, и как можно быстрее. Не плачьте, а мните себя хирургом, отрезающим пораженную гангреной ногу, что бы спасти жизнь. И да пребудет с вами сила!
Всем привет. Будучи профессионалом (архитектор, частный инвестор в недвижимость (Москва / С.-Петербург с 2001, Берлин (Германия) с 2012), консультант и стартапер) рынка недвижимости - хочу предостеречь уважаемых валильщиков от некоторых опасных заблуждений. Буду писать по мере накопления вопросов, всегда готов ответить тут и лично.
Тема №1 - оставлять или продавать квартиру в РФ?
Очень тезисно.
Аргументы за "оставить" в основном эмоционального плана: будет куда вернуться, жаль отдавать за полцены и т п. Это ошибка, друзья! И вот почему:
1. Стоимость недвижимости в РФ неуклонно снижается (по разным оценкам) примерно с 2011-2014 годов (есть радикальное мнение, что пик был вообще в 2008 и я с ним склонен согласиться). В долларах США она упала с пика примерно в 3-4 раза и это не предел. По идее - сейчас нет драйверов роста, а значит - дальнейшее снижение.
2. Стоимость владения (налоги, исчисляемые теперь по кадастровой - зачастую завышенной - стоимости), содержания (коммуналка, отчисления на капремонт) и извлечение прибыли (налог на доход от сдачи) - напротив растет. И будет расти дальше - государству нужны деньги.
3. Спрос на недвижимость (покупка либо аренда) падает - нет денег купить и нет клиентов арендовать (экспаты уехали, а местные придирчиво выбирают из многочисленных предложений).
4. Предложение растет - строят (вернее, достраивают) много, на рынок выходит все больше вторички (вторые "арендные" квартиры).
5. В недалеком будущем может возникнуть парадоксальная ситуация: даже гипотетический доход от аренды не перекроет расходы на содержание недвижимости. Это будет катастрофа, так как цена активу, не способному генерировать прибыль, но лишь убытки - ноль.
6. Драйверами катастрофы выступят банки (залоговая недвижимость и ипотека, которую перестали платить вконец обедневшие ипотечники) и наиболее прозорливые частники (инвесторы, державшие пулы арендных квартир на самых лакомых рынках (Москва и С.-Петербург)); они начнут буквально скидывать квартиры, давая большие скидки - и это обвалит рынок. За ними в попытках "продать пока не поздно" последуют остальные, вот только покупателей уже не будет. Этот сценарий гипотетически-апокалиптический, но его вероятность далеко не нулевая.
7. Если вам повезет и вы успеете продать до катастрофы, не забывайте о том, что даже для того, что бы с вами начал разговаривать потенциальный покупатель (заметил ваше предложение на рынке), ваша цена должна быть на 10-15% ниже среднерыночной. И это не та цена, по которой пройдет сделка, а лишь точка, от которой с вами начнут торговаться вниз - а это минимум еще столько же. Итого - для гарантированной продажи сейчас вам нужно дать итоговую скидку под 30% от рынка (именно от рынка, а не от ваших фантазий или цены квартиры 5 лет назад). Говорят, что при срочной продаже бывает и 50%.
8. Допустим вы удачно переехали, закрепились на новом месте и решили наконец продать свою квартиру в РФ, рассчитывая на вырученные деньги купить новую тут. Сюрприз (для многих все еще сюрприз)! Государство возьмет с вас, как с нерезидента, 30% от стоимости продажи (не прибыли). Внимание: никаких законных способов не платить этот налог, если вы пробыли в РФ менее 183 дней в календарном году, на который пришлась продажа вашей квартиры - нет. Скрыть сей факт можно пробовать, но если откроется - придется налог заплатить, плюс возможно штраф, плюс возможно уголовка за уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере. Можно конечно подарить близкому родственнику, и он продаст лишь с 13% налогом (или вообще без него, но через 3 (или 5, не помню точно) лет), но как он переведет деньги вам и как вы докажете их легальность на вашей новой родине? И где гарантия, что увидев всю эту активность (а увидеть ее при желании легко), государство (суд) не признает сделку "дарения" фиктивной и не отмотает все назад?
9. Если не продавать и держать до последнего, то как вы будете извлекать прибыть? Кто будет следить за вашей квартирой, и что вы сможете сделать с жильцами, которые просто перестанут вдруг платить и отвечать на звонки, дистанционно? И да, не забудьте - с аренды тоже надо платить 30%, как доход нерезидента. Про сдачу "вчерную" в приличном обществе не говорят, уж простите.
Еще многие, спрашивающие совета и описывающие свои исходные данные, считают в числе активов "квартиру, которую можно продать (или даже легко продать) за ХХХ денег". Дружеский (и профессиональный) совет: не обманывайте себя и разделите ваши ХХХ надвое - получившаяся цифра будет гораздо ближе к реальности. Недвижимость - сложный, дорогой и низколиквидный актив, доступный не более чем 5-10% мирового населения или профессиональным инвесторам. То, что происходило в Москве и других крупных городах в период с 2000 по 2010 гг - это аномалия, такого больше не повториться (или не повториться до тех пор, пока цены не упадут буквально до нуля). Пересидеть вряд ли удастся, ваша собственность не защищена (реновация, привет) - и тем более трудно будет ее защитить тем, кто к тому моменту свалит.
Вывод: продавайте, и как можно быстрее. Не плачьте, а мните себя хирургом, отрезающим пораженную гангреной ногу, что бы спасти жизнь. И да пребудет с вами сила!
